• 賢い家づくりのための疑問‥イシンホーム高知西・㈱鎌倉建設 | Q&A

賢い家づくりのための疑問=Frequently Asked Questions

賢い家づくりの疑問、基礎知識をはじめ、住宅に関することなら何でもお気軽にご質問下さい。

情報収集

まずは家づくりに関する情報を幅広く集めましょう。
そして、どんな住まいにしたいのか、ご家族で充分に話し合いましょう。
現在のご家族のライフスタイルや、10年、20年後のご家族を想像しイメージを描きましょう。
形や色などの建築デザインは街や住宅展示場、カタログなどで「いいな」と思う家をチェックしていると好みの傾向がハッキリしてきます。

資金計画

おおまかな資金計画を立てましょう。平均的には自己資金が2割、住宅ローンが8割といった比率ですが、(ローンの種類や銀行によっては、自己 資金0でも融資が受けられます。)むろん自己資金が多いのに超したことはありません。無理の無い毎月の返済額を念頭において借入可能金額を算出し てみましょう。

建築予算

建築費は構造・工法、規模、グレードによって変ります。資金計画と絡めながら、おおよその建築費のメドをつけておきましょう。

はい、安心してお任せ下さい。弊社は不動産部門を併せ持ち、一般市場にはまだ未公開の物件や自社物件などから、どこよりもお客様のご要望に則した 土地をご提案しております。

弊社ホームページ上や新聞等の土地の情報はあくまで土地情報の一部です。まだまだ、お客様のご要望に添える情報を取りそろえています。

買ってから後悔しない為にも利便性、環境、子供の校区、価格及び面積等何を重視するのかを箇条書きにしてみて下さい。又、台風時及び豪雨時の浸水 状況(床下・床上)が過去になかったか、確認することをお勧めいたします。

住みたい家のイメージにより土地と家の予算をある程度まとめておくと土地にかけれる割合がつかめますので失敗が少ないです。

一般的に南向きの土地は日当たりがよく人気があります。しかし、その他の向きの土地や変形地であっても立地的な事や土地の特性を活かしたプランニ ングをすればおどろくほど住みやすい家になります。先入観で判断するとなかなか決まらず、いい土地を逃す恐れがありますので、気に入る条件があればま ず、建物のプランニングを作成する事です。

当社は無料でプランニングをしておりますのでお気軽にご相談下さい。

安心して住める家、快適な生活を過ごすためにはその土地がどのような状態であるのか知っておく事はとても重要な事です。

建築中、建築後のトラブルを未然に防ぎ、敷地をより有効に活用し、理想の住まいや快適なくらしを実現するため、当社では建築予定地の綿密な調査を いたします。

[敷地調査実施内容]

1.表示登記上の地番の調査

実際の敷地と登記簿を確認し、敷地面積や権利関係を調べます。登記簿上で他の権利関係が発生しているかどうかも調査します。

2.条例に基づいた建築指定事項の調査

土地には用途地域や都市計画区域、防火指定区域、許可申請の有無などの条件によって、様々な法的規制があります。 建設予定地にどんな分類が定めら れているのかをしっかり調査いたします。

3.隣接道路の状況や建築に対する問題

敷地が建築基準法に定められた幅4mの道路に2m以上接していなければ、建物の建築は認められません。道路幅員が4mに満たない場合、道路の中心 線から2mの位置が道路後退線とみなされます。(利用できる敷地範囲が限定される場合があります。)

4.敷地内の高低差、障害物の有無

敷地内や隣接地、道路との高低差は建築予算と工期に大きく影響を及ぼします。 盛土・整地の必要性など調査いたします。

5.電気、ガス、上下水道、TVアンテナなどライフラインの状況調査

日常生活に必要な上下水道・電気・ガス・TVアンテナ等の設備が、現地や接道する道路に設置されているかどうかで追加変更工事の費用が変わります。

住宅ローンは、公的融資と民間ローンに大きく分かれます。公的融資には、(1)公庫融資、(2)財形住宅融資、(3)自治体融資などがあります。

公庫融資は一定の要件さえ満たしていれば、誰でも利用できます。しかし、財形住宅融資は財形貯蓄ができるサラリーマン、自治体融資は一部の例 外を除いて、その自治体のエリアに居住または勤務している人が対象になっています。

主な住宅ローンの種類と特徴

◆民間ローン 銀行・信用金庫・ノンバンク等

銀行、信用金庫、JA、クレジット会社等様々な金融機関、ノンバンクから住宅ローンが出ています。融資条件や金利、融資額を決める審査基準等 も独自に設定されています。そのため、同じ人でも申し込み先によっては借りられる金額が違う場合があります。

手数料の一部が無料になる等、各社独自のサービスがあります。又、適用される金利のタイプも変動型や長期固定型等様々です。

複数の住宅ローン内容を比較し、自分に合ったものを選ぶ事をお勧めします。

◆公的+民間ローン 新型住宅ローン〈フラット35〉

民間金融機関が販売と回収を担当し、住宅金融公庫が住宅ローン債権を証券化し運用するローンです。又、最長35年の固定金利が適用になる民間の 住宅ローンです。

融資を受けるための条件として月収基準以外は公庫融資とほぼ同じですが、保証料や繰上返済手数料が不要等のメリットがあります。

各金融機関の窓口で申し込み、金利も金融機関により異なります。

照会先金融機関一覧 (高知県内)

金融機関名 照会先 電話番号
四国銀行 四国銀行ローンプラザ 088-871-2423
高知銀行 営業統括部 088-871-7118
JA 融資部融資制度課 088-821-2330
幡多信用金庫 審査監理部代理業務課 088-873-4266
阿波銀行 あわぎんローンセンター 088-825-1414
徳島銀行 営業企画部ローンセンター 088-875-4171
香川銀行 香川銀行 住宅ローンセンター 087-867-6888
四国労働金庫 審査管理部 087-811-8003
愛媛銀行 住宅ローンセンター 089-933-1117
りそな銀行 りそな コミュニケーションダイヤル 0120-24-3989
みずほ銀行 みずほ インフォメーションダイヤル 0120-3242-86 (11#)

住宅を取得(建築または購入)するのに必要な費用には、直接的にかかる費用(以下、直接費という)と、取得にともなって間接的にかかる費用(以下 、間接費)があります。

直接費というのは、新築やリフォームなどの建築工事にかかわるものであれば工事代金(建築工事費)、購入する場合であれば購入代金(購入費)にな ります。

一方、間接費は、建築または購入にかかわる諸費用を指します。その内訳は以下のようになっています。

  1. 手続き等の費用=建築なら建築確認申請代、(その他の申請が必要な場合はその申請にかかる費用)
    仲介で住宅を購入するなら仲介手数料
  2. 契約時(建築は工事請負契約、購入は売買契約)に必要な費用=印紙代
  3. 住宅ローンの利用に必要な費用=融資手数料・事務手数料・保証保険料・団体信用生命保険特約料・特約火災保険料・特約地震保険料・抵当権設定登 記のための登録免許税および司法書士報酬(利用するローンによっては、かからないものもある)
  4. 登記に必要な費用=所有権(保存または移転)登記のための登録免許税および司法書士報酬、建物の表示登記のための登録免許税および土地家屋調査 士報酬
  5. 取得後に必要な費用=引っ越し代、カーテン・照明・家具購入費など
  6. 入居後必要な税金=不動産取得税(入居直後)、固定資産税(毎年)
  7. ケースによって必要な費用
    ・古家解体費・仮住まい費など...住宅を建て替える場合。
    ・地盤改良費--地盤調査後、改良工事が必要となった場合。
    ・上下水道引込工事費用...敷地の中に水道管や下水道管の接続口がない場合に、近くの本管から引き込んでくる工事費用。※昔の小さい管(13mm)を、大きい管(20mm)に引き込み直す場合も必要。
    ・水道新設負担金...(戸建て住宅を新築する場合、管轄の水道局に支払います)、建替えの場合も13mm管を20mm管に変更する場合は、差額を支払います)

住宅の構造は大きく、木造、鉄骨造り、鉄筋コンクリート造り、補強コンクリートブロック造りに分けられ、それぞれの構造ごとに複数の工法がありま す。

木造軸組工法

柱・梁・土台を木の軸組で構成し、壁、屋根等の荷重を受ける工法。接合の方法として、仕口や継ぎ手など様々な加工方法が工夫されてきましたが、最 近では金物で接合することが主流になっています。
これによって大工さんの熟練度に左右されず、安定した強度を得ることが可能となりました。
土台、柱、梁など部材を強固にし、筋交金物、火打金物、垂木止め金物、柱止めプレート、羽子板ボルト、ホールダウン金物等の耐震金物でしっかり固 定し、横の圧力やねじれに対抗し、耐震性を確保しています。

メリット
  • 建物自体の重量が軽いため、地耐力への負担も軽くなる。
  • 木材は加工が容易なため、設計の自由度が高く、増改築の対応も容易。
デメリット
  • 防腐、防蟻、防湿対策が不適切だと腐りやすい
  • 木材は木種や部位によって強度や特性が違うため、安定した強度確保に難がある。

枠組壁工法

(2×4工法・2×6工法・木質パネル工法など多くの工法がある)
全荷重を木質の耐力壁で支える工法。自重や地震、風などの外力を面で受け止め、箱全体に力を分散させます。丈夫で歪みにくい6面体の箱形工法。

2×4工法(ツーバイフォー)

枠組材(2インチ×4インチ)と構造用面材により、6面体(床、壁、天井)を構成させた壁式工法。

メリット
  • 面で支える箱形構造なので、耐震性に優れている。
  • 断熱性能、気密性能を確保するのが比較的容易。
デメリット
  • 面で支える構造なので、大きな開口部やコーナー部分の開口部が取れない。
  • 増改築の際、撤去できる壁が制限されているため、対応が難しい。
木質パネル工法

工場で一括生産された木質系のパネルにより、6面体(床、壁、天井)を構成させた壁式工法。

メリット
  • 工場でパネルを生産し、現場では組み立てる作業のみなので、工期が短縮化される。
  • 工場でパネルを生産するため、精度や品質が安定している。
デメリット
  • パネルの接合に接着剤を使用する場合、体に害のある成分が含まれていないか確認する必要がある。
  • 面で支える構造なので、大きな開口部やコーナー部分の開口部が取れない。
  • 増改築の際、撤去できる壁が制限されているため対応が難しい。

木造軸組工法+木質パネル工法

当社では、スーパーイシン工法を取り入れています。木造軸組工法と木質パネル工法のそれぞれの利点を組合せ、パネル(構造用面材)で、柱、土台、梁を強固に固定し、箱のように一体化した構造体としました。たとえ、大地震や大型台風などの強い外力を受けた場合でも、圧力をバランスよく分散し、歪みやねじれに圧倒的な強さを発揮する工法です。

一般的には木造軸組工法より2×4工法などの枠組壁工法が耐震性は高いといわれていますが、補強材を入れることによって、木造軸組工法も同レベル の性能を持たせることができます。上記の、木造軸組工法+パネル工法のスーパーイシン工法は、平成17年7月に茨城県つくば市の「文部科学省防災科 学技術研究所、大型耐震実験棟」で、実物大振動実験を行い、実験では、阪神淡路大震災クラスの揺れ(818gal)を4回も加えたが、構造体にはほとん ど影響がなく優れた耐震性能が実証されました。

立地・コスト・間取りなど建築計画に、どちらの工法が適しているのかよく考慮しましょう。

軽量鉄骨造り

▼柱や梁などの主要構造部に、鋼材を用いた工法

鋼材の厚みが約6ミリ以下の軽量形鋼を使用した建造物を軽量鉄骨造りといい、主として厚さ6mm以下の薄板部材を構造部材として用いる鋼構造で特に 軽量鉄骨構造又は軽鋼構造と呼んで通常の鋼構造と区別して扱います。これは薄板部材を用いる為に部材、接合などに特異な点があり設計上配慮すべき点 が多いことからです。一般的に曲げ材や長柱として有利な反面、ねじれや局部座屈を生じやすく応力集中に対しても弱い欠点があります。又、板厚が小さ い為特に防錆処理に注意する必要があります。

重量鉄骨造り

▼柱や梁などの主要構造部に、鋼材を用いた工法

鋼材の厚みが6ミリより厚い重量形鋼を使用したものを重量鉄骨造りといい、低層から超高層までの建築に用いられています。部材は工場製作で現場で 接合します。鉄筋コンクリート造に比べて軽量なので、大スパン建築や高層建築に適し、基礎構造も楽になります。粘り強い構造で耐震性に優れていま す。反面、火災に弱く錆びやすいので、耐火防錆対策が必要となります。
当社では、鉄骨3階建住宅の施工に自身をもっております。お気軽にお問い合わせください。

鉄筋コンクリート造り

▼圧縮に強いコンクリートを、引っ張りに強い鉄筋で補強し建築構造に用いた工法

鉄筋コンクリートの柱と梁の骨組みで構成される工法をラーメン工法といい、耐火、耐久的な構造でまた耐震性にも優れていますが、重量が大きい為地 震荷重が大きくなり、設計及び施工時の品質管理が充分でない場合はせん断破壊など脆性破壊を生じやすい欠点があります。
鉄筋コンクリートの床(天井)と壁で構成されたものを壁式工法といい、鉄筋コンクリート造の耐力壁によって構成する構造で柱型がないために住宅や共 同住宅などの小空間では有効に活用できます。骨組構造に比べると、大きな部材を配置できないので規模には制限があります。
躯体の維持管理は、湿式工法の鉄筋コンクリート造りでは、躯体自体に瑕疵(かし)が生じた場合に、補修することは困難が予想されますが、それ以外は 躯体メンテナンスの必要性はほとんどありません。

基礎には、大きく分けて独立基礎、布基礎、ベタ基礎があります。
地盤調査で計画地の地耐力と地質を確認し、より適している工法を選択することが重要です。

布基礎

建物の外周部と内部の耐力壁の通り部分に設置します。形状は逆T字型で、構造は鉄筋コンクリート造りが標準的です。逆T字型の底辺に当たる部分を フーチングといい、建物の荷重を分散して地盤に伝える役割を果たします。地盤が悪ければ、フーチングの厚さや幅を大きくし、根入れ深さ(地盤面から フーチング底辺の深さ)を深くすることで対応ができます。

ベタ基礎

フラットベッドタイプと呼ばれる板状の鉄筋コンクリートスラブの上に直接土台を施工する工法と、布基礎と組み合わせた工法があり、一般的には後者 を指してベタ基礎と言っているようです。
この工法は、建物の外周部の立ち上がり部分(布基礎部分)と、それに囲まれた建物の下部全体を鉄筋コンクリート造りの板状にしたものとを一体化し、 強固に接続させるものです。布基礎に比べ、地盤に接する面が大きいため、地耐力3トン未満の場合に不同沈下(建物が不揃いに沈下を起こすこと)を防止 する効果があるとされています。

しかしベタ基礎にさえすれば、全ての軟弱地盤に対応できるというわけではありません。

防湿コンクリートの必要性と環境問題

法的な建物の建築制限の関係で建物の高さを抑える必要が生じたとき、基礎高も低く設計せざる得ません。また、基礎の主流が、独立基礎から布基礎 に移行したため、床下は四方をコンクリートに囲まれた狭小な空間となり、従来の換気口だけでは十分に通風を確保することが難しくなっています。
そこで、地盤面からの湿気を防ぐ対策、および防腐防蟻対策として、基礎の内側の地盤面に砂利を敷き詰め、その上に厚さ0.1ミリ以上の防湿フィルムを敷 き、その上に防湿コンクリートを打設する方法が普及しています。

環境問題から雨水の土への浸透性を考えると、コンクリートで土を覆うのは望ましくありません。その点と防腐防蟻対策を両立させるためには、基礎高 をなるべく高くして、土台などにヒバやヒノキ、防腐処理をした米マツなどの防腐性の高い木材を使用し、床下換気を良くする工夫をしなければなりませ ん。

木造在来工法(木造軸組工法)の構造躯体は土台や柱、梁やスジカイ等で構成されており、他の工法に比べると間取りの自由度が高く、また、搬入路等 も少なくすむ為、狭小地などにはもっとも適した工法といえます。

弊社では、1F部分の一部にビルトインガレージを設けるなど狭小地や変形地ならではの敷地を有効活用した施工例なども豊富で、お引渡済みの実際に 住まわれているお客様のお宅にご案内させていただいておりま すので、『狭小地や変形地だからこれでしょうがない』とあきらめる前に、ぜひ一度ご要望をご相談下さい。必ずお力になれると思います。また、鉄骨3 階建てなども取り扱っており、ニーズに合う工法にて建築可能です。

地盤保障

地盤というものは、調査しただけでは分かりにくいもの、ましてや、数年後の状況は、予測できないものです。
地盤原因による建物の不具合(不同沈下)が最近大きな問題となっています。
不同沈下の修復費用は莫大な費用となります。

地盤保障は調査により、不同沈下の危険を回避し万が一、不同沈下が発生した場合の①不同沈下の水平修復 ②建物に発生した損害修復 ③再不 同沈下の回避を保証します。
弊社では、建築予定地の地盤を科学的に調査、解析して最適な基礎工事仕様を提案、保証(最高5000万円)する「地盤保証システム」不同沈下への対 策と万が一の備えでお施主様の安心の暮らしを20年間にわたり保証する保険システムに加入しています。

完成引渡保証

・昨今の不景気により、大手建築会社が倒産しています。お施主様はどの建築会社に頼んでも不安です。建築代金は支払ったが、万が一、その建築会社 が倒産してしまった場合、建築はそこで、ストップ、代金も殆ど返ってきません。

完成引渡保証は、万が一、その建築会社が倒産した場合の建築を引継ぎ、完成引渡を保証します。
弊社では、万が一の不測の事態に陥った場合に責任をもって建築、お引渡しまで保証する保険システムに加入しています。(保険費用は建築主負担)。

瑕疵保証

建築はその道のプロの大工さんや施工専門者が行うもの。瑕疵(ミス)なんて、滅多にありません。
しかし、人間のする仕事に100%のミスがないとは、言い難いのも事実です。
瑕疵保証は、瑕疵(ミス)により、建物に莫大な被害が発生した場合、工務店では、支払いが困難な場合①瑕疵部分の修復、②瑕疵により発生した損害修 復を保証します。

「住宅品質確保促進法」では、建築請負業者に対し、新築住宅の10年間の瑕疵保証責任が義務化されています。
弊社では、お引渡し後に、万が一、建物に不具合が発生した場合、その修復にかかる費用を下記の内容で保険システム(最長10~30年)に加入しています。

◆セル

太陽電池の基本単位、シリコンを結晶化させてインゴットという結晶柱をつくり、これを薄く切り、電極化したものです。

◆モジュール

セルを必要枚配列し、屋外で利用できるように強化ガラスで覆い、パッケージ化したものです。
パネルという言いかたの方が一般的だと思います。

◆アレイ

モジュールを複数枚、直列あるいは並列に配列し架台に設置したものです。

kwは、瞬時の電力を表す単位。

kwhは、一時間あたりの発電電力量もしくは電力量(電力の積算量)を表す単位。

例えば2kWの発電を3時間続けますると発電電力量は2kW×3時間=6KWhとなります。

太陽電池を測定・比較し、性能評価としての「発電量」を測定するための基準が定められており、それに従い測定結果を「公称最大電力」として記載さ れています。
その測定環境は下記のようになっています。

1 モジュール表面温度 : 25℃
2 分光分布 : AM1.5
3 放射照度 : 1000w/㎡
この環境での発電量(JIS規格JIS C 8914)を「公称最大電力」といいます。

例として、4kwシステムを設置した場合に工事費込みの費用が100万円だったとします。その場合、100万円÷4kw=25万円となり、1kwの単価が25 万円、ということになります。

変換効率とは、太陽電池が受けた光エネルギーを電気エネルギーに変換する割合を示すものです。

例として、変換効率が10%とは太陽光は晴天時において、日射強度の標準として地上で最大1kw//㎡のエネルギーがあり、このエネルギーを1㎡の太陽電 池に照射したとき、太陽電池の発電電力が100wとなることを意味します。

太陽電池は半永久的に使用できます。

メーカー期待寿命はモジュールが20年以上、パワーコンディショナは12~15年です。

太陽光発電は、太陽の光エネルギーをシリコンなどの半導体により直接電気エネルギーに変換します。

太陽熱温水器は、太陽光で水をお湯に換えて熱エネルギーとして利用するシステムです。

メーカー保障がついてます。
保証内容は各太陽電池メーカーで若干異なっています。「どのようなときに、どの機器に対して保証が受けられるのか」をきちんと確認 してください。

メーカー・設置条件などによって費用は異なります。お問い合わせください。

一般的に電力会社の配電線網のことを系統と言います。その系統に発電設備などをつなぐことを系統連系といいます。

太陽光発電システムの場合、パワーコンディショナの出力電力が家庭内の分電盤に接続されます。それにより家庭内の負荷はもちろん、電力会社の配電 線網につながることになりますので系統連系と呼んでいます。

太陽光発電システムで発電した電力は、分電盤を経由してまず家庭内で使われます。発電電力が家庭内での使用電力より多い場合は、系統側に電力が送 られ、電力会社はその電力を買い取る制度になっています。
また、発電電力が使用電力より少なければ、足りない分を電力会社から購入することとなります。

◆雷

過去、太陽電池が直接落雷を受けたり、間接的な誘導電流によって被害を受けた事例は一般の屋外設置の電気機器同様、極めて稀です。

と、いっても落雷の懸念が全くないわけではありませんが、太陽光発電システムとして、回路内に避雷素子等を設置して誘導雷対策を行い、被害を食い 止める策をとっています。

◆地震

太陽電池モジュールおよび架台の重さは和瓦に比べ1/4~1/5と軽く、屋根への荷重は通常の建築物では問題ありません。太陽電池モジュール等はねじ れ、振動などに関する試験や強度計算により、十分な検討の上設計されています。

◆強風・台風

屋根への太陽電池の取り付け強度は、建設基準法にもとづき、強風にも耐えるよう設計されています。

◆雪

積雪によって発電量は減りますが壊れることはありません。

一般の住宅地区では、汚れの大部分は降雨で洗い流されるため洗浄はほとんど必要ありません。また、木の葉やトリの糞などが部分的に付着しても発電 量が大きく損なわれることはありません。

汚れの程度により、1~2年に一度の専門業者による洗浄をお勧めします。

売電の入金は銀行振り込みになります。
買電と売電は相殺されずに、個別に扱われます。

パワーコンディショナには、『自立運転機能』が付いていますので、日射さえあれば、停電中でも通常の電力系統とは別に直接電気機器(AC100V)を動 かすことができます。

設置してしまえば、日常の操作は不要で、全自動運転致します。
長期の不在でも、止める必要はありません。

工事は屋根への太陽光パネル設置に一日、配電・付帯工事に三日前後を予定しています。

メーカーによって若干の違いはありますが、1平方メートルあたり15~20kg程度です。
築年数にもよりますが、屋根への負担は問題視するほどではありません。
設置前に現地調査などでも再度チェックいたしますので、ご安心ください。

調理のポイントは、なんといっても火加減。
IHは高火力で、しかもトロ火から強火まで幅広く温度コントロールできので、幅広いメニューをおいしく調理することができます。

1.立ち上がりがスピーディーな高火力で、炒め物もシャキッと仕上がる。

2.トロ火でも立ち消えの心配がないので、弱火でコトコト煮込む、煮豆やシチューなどもおいしく調理できる。

3.鍋底全体に熱がいき渡るので、クレープやオムレツなども焼きムラが少なく、ふっくらと焼き上がる。

4.火力が安定しているので、蒸し料理の場合はスが入りにくく、なめらかに仕上がる。

土鍋・耐熱ガラス・アルミなどは使えませんが、ご家庭にある鉄製・ステンレス製・ホーロー製の鍋は使えます。またオールメタル対応のIHなら、アル ミ鍋や銅鍋も使えます。

底の丸い中華鍋のように、トッププレート表面に当たる面積が小さくなるものはお勧めできません。

新しく鍋を購入されるときは、財団法人「製品安全協会」のSGマークのある鍋、またはあっせん鍋をおすすめします。

200V IHの設置には、200V配線工事が必要ですが、多くのご家庭では分電盤まで200V配線が来ています。配線などに充分な電気容量があれば、簡単な屋 内配線工事だけで設置できます。

IHクッキングヒーターは近年200Vタイプのものが主流となっています。確かに200Vタイプの方が100Vタイプのものより時間当たりの消費電力は大きくな りまが、その分「高火力」での短時間の調理が可能となりますので、電気代も高くなることは通常ありません

健康への影響を防止するための国際的なガイドラインを、充分に下回っています。

電磁波についての詳細は、下記のサイトをご参照ください。

日本電機工業会 家電製品と電磁波
http://www.jema-net.or.jp/Japanese/kaden/q_a/ans01.htm

日本電機工業会 IHクッキングヒーター電磁波Q &a
http://www.jema-net.or.jp/Japanese/kaden/ih/ih-08.htm

「エコキュート」も「電気温水器」も、安価な深夜電力を利用します。

「電気温水器」のエネルギー源が100%電力なのに対し、「エコキュート」はヒートポンプ技術を利用しており、「電気温水器」より省エネ性に優れて います。

冷媒とは、圧力や温度で比較的に容易に液体から気体に、あるいは気体から液体に相変化する物質で、相変化の際に熱が吸収・放出 される。

自然冷媒とは従来のフロン冷媒に対し自然界にある物質中、冷媒として使うことのできる物質の総称です。エコキュートの場合、二 酸化炭素(CO2)を使用しています。

熱を運ぶ媒体である冷媒に大気熱を吸収させて、圧縮機で圧縮することで高温度の熱を得ることをいいます。

このヒートポンプ技術は、エアコンや冷蔵庫にも使われている身近な技術です。

図書館レベル(38db)の大きさです。ほとんどの方が「問題ない」とするレベルだと思われますが、静まり返った深夜のことでもあり、人によっては気 になる方がいるようです。

業界団体が国の要請を受けて実験をしたところ、隣の家との距離が近く、左右が囲われたような場所に設置した場合は、隣の家の中でも騒音レベル が32デシベルと人によってはうるさいと感じる程度になることがわかりました。

これを受けて業界団体は、騒音被害が生じないよう
○設置場所を事前によく検討する
○振動が起きないようコンクリートの上に据え付ける
などとするガイドラインを2011年春をめどに設けることを決めました。

都市計画区域とは,一体の都市として総合的に整備開発し、及び保全する必要がある区域として都道府県が指定するもので、都市計画法等の法令の規制 を受ける土地の範囲をいいます。(都市計画法第5条)

1.市街化区域

すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的、計画的に市街化を図るべき区域のことで、用途地域の指定を行い土地利用を規制することによって、良好な都市環境の市街地の形成を目的としています。

2.市街化調整区域

市街化調整区域とは,市街化を抑制すべき区域です。原則として住宅などの建築は制限されています。

3.未線引き区域

まだ市街化と調整区域に分別していない地域のことです。(どこにでも原則として住宅などを建築できます)

住宅地に望ましい環境づくりや、商工業に適した地域づくりなど、それぞれの地域にふさわしい発展を促すため、都市計画法に基づいて、地域ごとに建 築できる建物の用途、建ペい率、容積率等を定めた「用途地域」を指定しています。地域区分には大きく分けて「住居系」「商業系」「工業系」の3つがあ り、そのなかでさらに12種類に細分化されています。住宅が建てられないのは「工業専用地域」

1.第1種低層住居専用地域

2~3階建て以下の低層住宅のための良好な住環境を保護するための住居系の地域。一戸建ての住環境としてはもっとも優れている。住宅以外に建てられ るのは、高校以下の学校、図書館、銭湯、診療所、老人ホーム、保育所など。併用住宅の場合は、住居部分が全体の2分の1以上で、店舗等の広さが50平方 メートル以内に限られる。建物の高さを10mまたは12m以下に抑える絶対高さ制限がある。

2.第2種低層住居専用地域

主に低層住宅のための良好な住環境を保護するための住居系の地域。建築できる建物の種類や高さ制限は第1種低層住居専用地域とほぼ同じ。唯一の違 いは小規模な飲食店や店舗などの建築が可能なこと。具体的には2階以下で床面積が150平方メートル以内で、日用品の販売店、食堂、学習塾そのほかの各 種サービス業を営む店舗。パン・豆腐など自家製造販売の場合は、作業場の面積が50平方メートル以内。

3.第1種中高層住居専用地域

中高層住宅のための良好な住環境を保護するための住居系の地域。低層住居専用地域のような絶対高さ制限がないので、容積率に応じて4階建て以上の 中高層マンションなどが建築できる。飲食店や店舗は2階建て以下で床面積500平方メートル以内ならOK。大学や病院、2階以下で床面積300平方メートル以 内の独立車庫も建築可能。ゴルフ練習場・パチンコ店などの遊戯施設、ホテルなどの宿泊施設は不可。

4.第2種中高層住居専用地域

主に中高層住宅のための良好な住環境を保護するための住居系の地域。建築できる建物の種類は第1種中高層住居専用地域と同様。ただ、飲食店や店舗 の床面積が第1種中高層住居専用地域の500平方メートル以内から1500平方メートル以内に拡大している。また、2階建て以内なら専用の事務所ビルも建築可 能。パン、米、豆腐、菓子などの食品製造業で、作業場の床面積が50平方メートル以内の工場も建てられる。

5.第1種住居地域

大規模な店舗やオフィスビルなどの建築を制限する住居系の地域。床面積が3000平方メートル以下なら、階数にかかわらず飲食店や店舗、事務所などが 建築できる。ボーリング場やゴルフ練習場、ホテル、旅館なども可。税務署、郵便局、警察署、消防署などは建物の規模に関係なく建築可能。また、マー ジャン店、パチンコ店、カラオケボックスなどの遊戯施設は規模にかかわらず建築できない。

6.第2種住居地域

大規模な飲食店、店舗、事務所などの建築も可能。階数や床面積の制限はない。カラオケボックス、パチンコ店などの遊戯施設、畜舎、自動車教習所も 建てられる。作業場が50平方メートル以下なら、小規模な食品製造業に加えて、危険性や環境悪化のおそれが少ない工場も建築可能。ただし、劇場や映画 館、キャバレー、ダンスホール、営業用倉庫など建築できないものもある。

7.準住居地域

道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域

8.近隣商業地域

近隣の住宅地の住民に日用品などの販売を行うことを主な目的にした商業施設、そのほかの業務の利便を増すために定められた地域で、マンション、商 業・オフィスビルなどが混在している。客席部分が200平方メートル以内の小劇場、作業場の床面積の合計が300平方メートル以内の自動車修理工場、小規 模な危険物の貯蔵施設も建築できる。風俗営業店は不可。

9.商業地域

主に店舗や事務所などの利便を増進するために定められた地域。容積率が最大1000%で、高層ビルも建てられる。また、キャバレー、ダンスホール、個 室付浴場、ストリップ劇場などの風俗営業店が唯一認められた用途地域。危険性や環境悪化のおそれが少なく、作業場の床面積が150平方メートル以内の工 場も建築できる。

10.準工業地域

火災や公害発生など、危険や環境悪化のおそれの少ない工業の利便を図る地域。省略して「準工」という。住宅や学校、病院その他生活利便施設も建築 できる。準工エリアの工場跡地に比較的規模の大きなマンションが建つことも少なくない。

11.工業地域

主に工業の利便を図るために定めた地域。危険性や環境悪化のおそれが大きい工場も建築できる。パチンコ屋、カラオケボックスなど小規模な娯楽施設 はOKだが、ホテル、キャバレー、劇場などの施設は建築不可。住宅の建築は禁止されていないが学校や病院などは建てられない。住環境としてはあまり良 くない。工場労働者の寮・社宅などが中心で、一般的な住宅供給は少ないといえる。

12.工業専用地域

工業の利便を図るために定めた専用地域。マンション、一戸建て、寮・社宅を問わず住宅の建築が一切禁止されている唯一の用途地域。

用途地域 建ペイ率(%)
第1種低層住居専用地域


30,40,50,60
第2種低層住居専用地域
第1種中高層住居専用地域
第2種中高層住居専用地域
第1種住居地域

60
第2種住居地域
準住居地域
近隣商業地域
80
商業地域
準工業地域
60
工業地域
工業専用地域 30,40,50,60
無指定地域 70 (50,60)
※( )内は特定行政庁が指定した地域の場合

住宅の規模(広さ)に対する規制を示す基準のひとつで、敷地面積に対する「建築面積」の割合のこと。

建築物の日照や通風などを確保する目的で用途地域と都市計画の指定によって上限が定められている。たとえば、建ぺい率60%地域の200㎡の敷地 には《200㎡×60%=120㎡》となり、建築面積120㎡までの建物が建てられる。

なお、近隣商業地域と商業地域で防火地域内にある耐火建築物などについては、一定の割合で建ぺい率の割合が緩和される措置もある。

用途地域 容積率(%)
第1種低層住居専用地域
50,60,80,100,150,200
第2種低層住居専用地域
第1種中高層住居専用地域
100,150,200,300
第2種中高層住居専用地域
第1種住居地域


200,300,400
第2種住居地域
準住居地域
近隣商業地域
商業地域 200,300,400,500,600
700,800,900,1000
準工業地域

200,300,400
工業地域
工業専用地域
無指定地域 400 (100,200,300)
※( )内は特定行政庁が指定した地域の場合

住宅の規模(広さ)に対する規制を示す数値のひとつで、敷地面積に対する延床面積の割合のこと。

用途地域と都市計画の指定によって上限が定められている。たとえば、容積率150%の地域で敷地面積200㎡の場合《200㎡×150%=300 ㎡》となり、延床面積300㎡までの建物が建てられる。

ただし、前面道路が12m以下の場合は、用途地域によって一定の規制を受ける。また、住宅の地下室は条件によって不算入にできる。

?地目

地目とは土地の使用状況をいうもので、宅地、田・畑(あわせて農地という)、山林、池沼、原野および雑種地などがあります。不動産登記法に基づ き21種類に区別されるが現在において必ずしも現況と合致しているとはいえない。

都市計画区域内にある建築物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接していなくてはならないと、建築基準法で定められている。こ の「接道義務」を満たしていない土地には、原則、住宅などの建物は建てられない。

接道義務違反の土地は、物件広告の際「再建築不可」または「建築不可」と表示されている。
周囲に広い空き地があって安全上問題がない場合や二項道路などの例外もある。

◆道路

建築基準法でいう「道路」とは、国道や都道府県道など道路法で定められた道路のほか、都市計画法や土地区画整理法などによる道路、古くから使用さ れてきた公道・私道、また都道府県や市の指定を受けた私道などで、原則として幅員4m以上(6m以上と指定される区域もある)のものを指す。幅4m未満で も例外的に道路としてみなされる「二項道路」の例もあるが、法律に規定のない路地などは道路とは認められない。

◆二項道路

幅員が4m未満でも、建築基準法施行前から使われていた既存道路で、行政から指定をうけた場合には、道路とみなされる。建築基準法第42条第2項で規 定されていることから、これを「二項道路」、または「みなし道路」という。二項道路に接している敷地に建築する場合は、反対側の状 況に応じてセットバックする必要がある。

二項道路に接している敷地で、道路の境界線を後退させること。セットバックした部分は道路と見なされるので、その部分に建物を 建築することはできない。また、建ぺい率・容積率の計算の基になる敷地面積に含めることも不可。セットバックが必要な面積が、敷地面積の10%以上あ る場合は、物件広告では「要セットバック○平方メートル」といった形で表示され、すでに後退している場合は「セットバック済み」と表示。

取引態様には、

  1. 宅地建物取引業者が売主または買主、あるいは交換の当事者となる場合
  2. 売買、交換、貸借の代理人となる場合
  3. 売買、交換、貸借の媒介をする場合、の三つがある。

また、媒介には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の三つの態様があり、それぞれ契約内容が異なる。

宅地建物取引業者(以下、宅建業者)に、手持ち物件の売却や希望物件の購入を依頼するときに結ぶ契約のこと。
宅建業者は依頼者に対して、物件の所在地や種別、取引価格、媒介契約の種別、媒介契約の有効期間、報酬金額などを明記した書面を交付する義務があ る。

売却の場合は依頼した時点、購入の場合は物件が決まった時点で契約するのが普通。

○媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約がある。

◆一般媒介契約

  1. 依頼者(売主等)依頼した宅建業者以外の他の宅建業者に重ねて媒介を依頼することが原則自由。
    並行して依頼している宅建業者に他の宅建業者を明らかにする義務のある「明示型」と、伏せておける「非明示型」 がある。
  2. 依頼者自身が、自分の力で取引の相手を発見し、直接契約することが原則自由。

○依頼者にとって、縛りの少ない媒介契約だが、業者側から見ると営業活動の熱意が欠ける面がある。

◆専任媒介契約

  1. 依頼者が他の宅建業者に重ねて依頼することができない。
  2. 自分でみつけた取引相手との売買契約は可能。

依頼を受けた宅建業者は、

  1. 契約を結んだ翌日から7日以内に指定流通機構(レインズ)に登録して登録済み証を交付しなければならない。
  2. 2週間に1回以上の割合で活動状況について文書で報告するなど、積極的に取引相手を見つける努力義務を負う。

○一般媒介契約に比べて熱心な活動が期待できる。有効期間は3か月以内。

◆専属専任媒介契約

  1. 依頼者が他の宅建業者に重ねて依頼することができない。
  2. 自分でみつけた取引相手との売買契約に制限がある。

依頼を受けた宅建業者は、

  1. 契約を結んだ翌日から5日以内に指定流通機構(レインズ)に登録して登録済み証を交付しなければならない。
  2. 1週間に1回以上の割合で活動状況について文書で報告するなど、積極的に取引相手を見つける努力義務を負う。

○一般媒介契約に比べて熱心な活動が期待できる。契約期間は3か月以内。

○依頼者側の縛りがきつくなる代わりに宅建業者の義務も厳しくなる。

=リビングルーム  =ダイニング(食事室) =キッチン
例)「3LDK」とは、3つの居室と、リビングルーム・ダイニング・キッチンが一体化した部屋(LDK)のこと。

=納戸  =サービスルーム  SR=サンルーム
これらは、建築基準法上、居室の条件を満たしていない部屋のこと。

建築基準法による居室(居住用の部屋)の定義は、天井の高さが210cm以上、窓の面積が部屋の面積の七分の一以上あること。この条件を満たしていない ものは「部屋」ではなく、「=納戸 =サービスルーム」など呼び名は違っても本来「納戸」と呼ばれてきたス ペース。現在では、部屋に工夫をこらしてSTRDENなどさまざまな表示がされている。

SR=サンルーム」はテラスに屋根をつけ、その屋根に囲いをつけたもの。全面ガラス張りになっているものも多い。